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Crédito à habitação com taxa variável é a melhor opção

A taxa variável continua a ser a opção mais económica nos contratos de crédito à habitação. Num empréstimo de 200 mil euros, é possível poupar quase 1950 euros, ao fim de um ano, face a um crédito com taxa fixa.

  • Dossiê técnico
  • Margarida Zacarias
  • Texto
  • Sílvia Nogal Dias e Filipa Rendo
12 novembro 2021
  • Dossiê técnico
  • Margarida Zacarias
  • Texto
  • Sílvia Nogal Dias e Filipa Rendo
Miniatura de casa e símbolo de percentagem que simboliza a taxa de juro

iStock

Os créditos à habitação com taxa variável são uma opção mais económica face aos contratos com taxa fixa, revelam os nossos estudos. Apesar disso, nos últimos anos o número de créditos com taxa fixa tem aumentado, fruto do esforço dos bancos em converter mais clientes a este tipo de contratos. Segundo dados do Banco de Portugal, de 2019 para 2020, os novos empréstimos com taxa fixa quase duplicaram (de 3,3% para 5,7%). Ainda assim, continuam a representar apenas 1,2% do total de contratos.

A grande vantagem da taxa fixa reside no facto de esta não estar dependente das oscilações do mercado, o que mantém as prestações inalteradas ao longo de todo o prazo do crédito. Por seu turno, os juros dos contratos com taxa variável variam consoante a evolução da Euribor a 3, 6 ou 12 meses.

Mas a estabilidade tem um preço. Normalmente, os juros dos créditos com taxa fixa são mais elevados.

Esta não é a única desvantagem. Quando realizámos o nosso estudo (em setembro de 2021), apenas cinco bancos apresentavam soluções de taxa fixa para prazos de 30 anos – Abanca, Banco BPI, Best Bank, Caixa Geral de Depósitos e Novo Banco – , limitando a oferta para contratos com esta duração. Além disso, amortizar antecipadamente um empréstimo com taxa fixa implica pagar uma comissão de 2% sobre o montante amortizado, em vez dos 0,5% cobrados quando a taxa é variável.

Se tem um empréstimo com taxa variável e o spread é superior a 2%, utilize o nosso simulador de crédito à habitação para encontrar soluções mais baratas.

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Taxa variável mais económica num empréstimo de 200 mil euros

Para percebermos qual a solução mais económica para os consumidores que recorram ao crédito à habitação, fizemos contas a um financiamento de 200 mil euros (com e sem vendas associadas), para um prazo de 30 anos, com relação de financiamento-garantia de 80 por cento. Analisámos a oferta das instituições de crédito em contratos de taxa fixa e variável. Considerámos ainda a taxa mista, que permite fixar os juros durante um determinado período (no caso do nosso estudo, por 5 anos), findo o qual passam a variáveis.

Concluímos que os contratos com taxa variável são os que permitem, não apenas, pagar prestações mais baixas, como beneficiar de TAEG mais atrativas. Este indicador reflete o custo total do crédito.

Nas tabelas abaixo, comparamos as melhores ofertas dos bancos em cada uma das modalidades. No nosso simulador de crédito à habitação, pode consultar as ofertas mais vantajosas para o cenário de empréstimo que definir. Os nossos subscritores podem aceder a condições especiais nas Escolhas Acertadas.  

Contratos sem vendas associadas

Banco Taxa Comissões iniciais
(€)
Prestação
(€)
Spread
(%)
TAN
(%)
TAEG
(%)
Bankinter Variável 1033,4 638,88 1,45 0,95 1,6
Bankinter Mista 1033,4 680,68
Taxa Fixa
645,29
Taxa Variável
1,45
Taxa
Variável
1,4
Taxa Fixa
0,95
Taxa Variável
1,7
Banco BPI Fixa 0,00 * 800,68 não tem 2,6 3,2

* O Banco BPI isenta os clientes das comissões iniciais em créditos com taxa fixa aprovados até 31 de dezembro.

Nos empréstimos sem vendas associadas, optar pela taxa variável permite, ao fim de um ano, uma poupança de 1941 euros em prestações, em comparação com um crédito com taxa fixa. A TAEG é também mais reduzida (1,6% em vez de 3,2%). 

Contratos com vendas associadas

Empréstimo com domiciliação do ordenado e dos pagamentos domésticos, cartões de débito e de crédito, seguros de vida e multirriscos.

Banco Taxa Comissões iniciais
(€)
Prestação
(€)
Spread
(%)
TAN
(%)
TAEG
(%)
Banco CTT Variável 696,8 607,37 1,1 0,6 1,3
Banco
Montepio
Mista 707,2 652,51
Taxa Fixa
614,38
Taxa Variável
1,10
Taxa
Variável
1,10
Taxa Fixa
0,60
Taxa Variável
1,7
Abanca Fixa 858,25 719,4 não tem 1,8 2,6

Também nos créditos com vendas associadas, os clientes com contratos com taxa variável pagam prestações de valor inferior e beneficiam de TAEG mais reduzidas.

 

Taxa mista só deve ser considerada para prazos longos

Com a taxa mista (muitas vezes, apelidada de "fixa"), dependendo da oferta do banco, o período em que a taxa se mantém inalterada pode ir de um a 30 anos, desde que os contratos tenham prazos superiores a esse teto.

Neste momento, optar por esta modalidade por um período demasiado curto retira-lhe qualquer vantagem, já que não são expectáveis grandes oscilações nos valores da Euribor, nos próximos tempos.

De acordo com o nosso estudo, em créditos com taxa fixa durante os primeiros cinco anos, a prestação é 40 euros mais alta do que a de um empréstimo com taxa variável. Terminado esse período, e já com juros variáveis, a prestação continua a superar a dos créditos de taxa variável, mesmo que o spread seja exatamente igual. A explicação está no facto de os juros mais elevados, nos primeiros anos, não terem permitido amortizar tanto capital. Logo, passados cinco anos, o montante em dívida é superior ao de um contrato com taxa variável. 

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